La prima vedere, pare logic: dacă o clădire există deja, renovarea ei ar trebui să fie mai simplă decât construirea uneia de la zero. Structura este acolo, pereții există, instalațiile sunt montate, iar o parte dintre lucrări par deja rezolvate.

În realitate, lucrurile pot sta exact invers.

Renovarea unei clădiri existente este deseori unul dintre cele mai dificile tipuri de proiecte din construcții. Constructorul nu pornește de la o situație perfect cunoscută, ci trebuie să lucreze cu ceea ce găsește: structuri realizate în alte perioade, intervenții succesive, instalații vechi, documentații incomplete și probleme care pot deveni vizibile abia după începerea lucrărilor.

Dacă într-o construcție nouă multe dintre variabile pot fi controlate încă din faza de proiectare, într-o renovare apare o provocare suplimentară: necunoscutul.

O clădire existentă vine cu propria istorie

Orice construcție mai veche a trecut prin ani sau chiar decenii de utilizare. În această perioadă pot fi făcute modificări, reparații, extinderi sau intervenții despre care actualul proprietar ori administrator nu mai deține toate informațiile.

Un perete poate ascunde o instalație modificată. O zonă aparent sănătoasă poate prezenta infiltrații mai vechi. Sub mai multe straturi de finisaj pot apărea fisuri, degradări sau materiale diferite de cele indicate în documentația disponibilă.

Din acest motiv, una dintre cele mai importante etape ale renovării începe înaintea lucrărilor propriu-zise: evaluarea cât mai corectă a situației existente. Chiar și atunci, însă, anumite probleme pot deveni evidente numai după decopertări și desfacerea unor elemente ale construcției.

Surprizele apar după începerea șantierului

Aceasta este probabil cea mai mare diferență față de o construcție nouă. Atunci când construiești de la zero, proiectul pornește de la o situație cunoscută și fiecare etapă poate fi planificată într-o succesiune relativ clară. În renovare, proiectul trebuie uneori adaptat la realitatea descoperită în teren.

După îndepărtarea finisajelor pot apărea degradări care nu erau vizibile inițial. Instalațiile pot avea trasee diferite față de documentația existentă. Pot fi identificate zone afectate de umiditate sau intervenții mai vechi realizate necorespunzător.

Fiecare astfel de descoperire trebuie analizată înainte ca lucrările să continue. De aici rezultă una dintre competențele esențiale într-un proiect de renovare: capacitatea constructorului de a gestiona situații neprevăzute fără ca acestea să compromită calitatea lucrării finale.

Instalațiile vechi pot complica întregul proiect

Instalațiile reprezintă una dintre cele mai sensibile componente ale renovării unei clădiri. Rețelele electrice, instalațiile sanitare, sistemele de încălzire sau ventilație pot proveni din perioade diferite și pot fi modificate succesiv. Uneori, modernizarea unei singure componente scoate la iveală necesitatea unor intervenții mult mai ample.

Aici apare o dilemă frecventă: cât păstrezi și cât înlocuiești?

Păstrarea unor instalații existente poate reduce aparent costurile inițiale, dar trebuie evaluată compatibilitatea lor cu soluțiile noi și comportamentul pe termen lung. În anumite situații, economia făcută în timpul renovării se poate transforma într-un cost mult mai mare după finalizarea proiectului.

Renovarea trebuie să combine vechiul cu noul

Într-o construcție nouă, materialele și soluțiile tehnice sunt gândite să funcționeze împreună încă din etapa de proiectare. La renovare, situația este diferită. Materialele moderne trebuie integrate într-o structură existentă, iar soluțiile noi trebuie adaptate caracteristicilor clădirii. Termoizolația, tâmplăria, hidroizolația, instalațiile și finisajele nu pot fi privite separat.

Un exemplu simplu este eficientizarea energetică. Montarea unei termoizolații performante reprezintă doar una dintre componente. Trebuie analizate și punțile termice, tâmplăria, umiditatea, ventilarea spațiilor și modul în care toate aceste elemente interacționează. O intervenție făcută izolat poate rezolva o problemă și, în anumite condiții, poate crea alta.

Renovarea energetică înseamnă mai mult decât schimbarea fațadei

Una dintre cele mai vizibile direcții din ultimii ani este renovarea clădirilor pentru reducerea consumului energetic. Pentru public, imaginea cea mai familiară este probabil cea a unei clădiri căreia i se montează termoizolație și i se reface fațada. Din punct de vedere tehnic, însă, o renovare energetică serioasă este mult mai complexă.

Performanța finală depinde de modul în care sunt tratate toate punctele vulnerabile ale anvelopei clădirii, de calitatea execuției și de compatibilitatea dintre soluțiile aplicate.

Companii din domeniu precum Avision Strategy, implicată în proiecte de construcții, renovare și eficientizare energetică, lucrează tocmai în acest context în care intervenția asupra unei clădiri existente presupune mai mult decât înlocuirea elementelor vizibile. Este nevoie de coordonarea mai multor tipuri de lucrări și de adaptarea soluțiilor tehnice la situația reală întâlnită pe teren.

Uneori, clădirea trebuie să rămână funcțională în timpul lucrărilor

Dificultatea crește și mai mult atunci când renovarea se desfășoară într-o clădire care nu poate fi pur și simplu închisă pentru o perioadă îndelungată. Este o situație întâlnită mai ales în cazul clădirilor publice, instituțiilor, spațiilor comerciale sau altor imobile aflate în utilizare.

Constructorul trebuie atunci să organizeze lucrările astfel încât anumite zone să rămână accesibile, să limiteze zgomotul și praful, să asigure circulația în siguranță și să coordoneze diferitele etape fără a bloca complet activitatea beneficiarului.

Practic, șantierul trebuie să funcționeze în paralel cu clădirea. Acest lucru poate însemna lucrări realizate etapizat, delimitarea strictă a zonelor de intervenție și un nivel mult mai ridicat de coordonare.

Termenele sunt mai greu de anticipat

Într-un proiect nou, constructorul poate estima relativ precis succesiunea etapelor și necesarul de materiale și resurse. În cazul renovării există mai multe necunoscute. O problemă descoperită după începerea lucrărilor poate necesita o soluție tehnică suplimentară. Aceasta poate modifica necesarul de materiale, ordinea lucrărilor și implicit calendarul proiectului.

Din acest motiv, planificarea unei renovări trebuie să includă o anumită capacitate de adaptare.

Asta nu înseamnă că termenele nu pot fi respectate, ci că managementul proiectului devine mult mai important. Echipele, materialele și intervențiile trebuie coordonate astfel încât o modificare într-o zonă să producă cât mai puține efecte asupra întregului șantier.

Demolarea controlată poate fi mai dificilă decât construcția

Renovarea nu înseamnă doar să adaugi elemente noi. Înseamnă, foarte des, să îndepărtezi selectiv ceea ce nu mai poate fi păstrat. Și aici apare o diferență importantă. Nu poți demola pur și simplu totul. Trebuie să protejezi elementele care rămân, să identifici exact zonele asupra cărora se intervine și să eviți deteriorarea componentelor sănătoase ale clădirii.

Cu cât intervenția este mai complexă, cu atât această etapă necesită mai multă atenție. Uneori este mai ușor să construiești un element nou decât să îl înlocuiești pe cel vechi fără să afectezi ceea ce există în jurul lui.

Experiența constructorului devine esențială atunci când proiectul întâlnește realitatea

Un proiect tehnic bun este fundamental, dar renovarea are particularitatea de a pune permanent proiectul față în față cu realitatea unei construcții existente. Iar cele două nu coincid întotdeauna perfect. În acel moment contează experiența tuturor celor implicați: proiectanți, specialiști tehnici, coordonatori și echipele care execută efectiv lucrările.

Pentru companii precum Avision Strategy, proiectele de renovare presupun tocmai această combinație între planificare, execuție și capacitatea de a gestiona situațiile întâlnite pe parcursul șantierului. Nu este suficient ca lucrarea să arate bine la final. Soluțiile adoptate trebuie să fie corecte tehnic și să funcționeze împreună pe termen lung.

De ce merită totuși să renovăm?

Complexitatea renovării nu înseamnă că demolarea și reconstruirea reprezintă automat soluția mai bună. Dimpotrivă. Numeroase clădiri existente pot fi modernizate, eficientizate energetic și adaptate cerințelor actuale fără a pierde investiția și resursele deja încorporate în construcție.

O renovare bine realizată poate prelungi semnificativ durata de viață a unei clădiri, poate reduce consumul de energie, îmbunătăți confortul și readuce în circuit spații care altfel s-ar degrada progresiv. Dar tocmai pentru că rezultatul trebuie să funcționeze pentru mulți ani, renovarea nu ar trebui privită ca o simplă operațiune cosmetică.

Este un proiect de construcții în adevăratul sens al cuvântului și, în anumite situații, unul chiar mai complex decât ridicarea unei clădiri noi. Pentru că atunci când construiești de la zero, începi cu o pagină albă. Când renovezi, trebuie mai întâi să înțelegi tot ceea ce a fost scris pe ea înainte.

Atunci când o construcție este finalizată, primele lucruri pe care le observăm sunt aproape întotdeauna cele vizibile: fațada, finisajele, pardoseala, tâmplăria sau modul în care au fost amenajate spațiile. Paradoxal, o mare parte din ceea ce determină calitatea reală a unei clădiri nu mai poate fi văzută în momentul recepției.

În spatele unui perete perfect finisat pot exista zeci de detalii de execuție care vor face diferența abia peste câțiva ani. Iar în construcții, problemele care apar târziu sunt, de cele mai multe ori, și cele mai costisitoare.

De aceea, specialiștii din domeniu atrag atenția că evaluarea unei construcții exclusiv prin prisma aspectului final poate fi înșelătoare. Calitatea începe mult înainte de finisaje și depinde de modul în care sunt executate etapele care, odată încheiat șantierul, devin practic invizibile.

1. Ce se află sub finisaje

Un perete drept și proaspăt vopsit spune foarte puțin despre ceea ce se întâmplă în interiorul său. Modul în care au fost pregătite suprafețele, aplicarea corectă a straturilor, armarea zonelor vulnerabile sau respectarea timpilor tehnologici sunt elemente care pot influența comportamentul construcției în timp.

Fisurile, desprinderile sau apariția infiltrațiilor nu sunt întotdeauna rezultatul materialelor slabe. Uneori, cauza este mult mai simplă: o etapă executată incorect sau prea repede.

Tocmai de aceea, într-un proiect bine gestionat, verificarea trebuie făcută permanent, nu doar atunci când lucrarea este gata.

2. Hidroizolația – o lucrare pe care speri să nu o vezi niciodată

Hidroizolația este unul dintre cele mai bune exemple de element esențial care dispare aproape complet din câmpul vizual după finalizarea lucrărilor.

Fundațiile, terasele, acoperișurile sau zonele expuse permanent umidității trebuie protejate corect încă din faza de execuție. O eroare aparent minoră poate produce, în timp, infiltrații, mucegai, degradarea finisajelor și chiar intervenții ample pentru remediere.

Problema este că beneficiarul descoperă de cele mai multe ori deficiența abia când apar primele semne vizibile. Iar atunci accesul la zona problematică poate presupune deja demolarea unor finisaje și costuri suplimentare.

3. Izolația termică înseamnă mai mult decât grosimea materialului

În ultimii ani, eficiența energetică a devenit unul dintre criteriile importante în construcții și renovări. Dar simpla prezență a unui strat consistent de termoizolație nu garantează automat performanța clădirii.

Contează modul în care este montat, continuitatea stratului termoizolant, tratarea zonelor sensibile și evitarea punților termice. O execuție necorespunzătoare poate face ca o clădire care arată impecabil la exterior să piardă inutil energie în fiecare sezon rece.

Companii din domeniu precum Avision Strategy, implicată în proiecte de construcții, renovare și eficientizare energetică, pun accent tocmai pe aceste etape mai puțin vizibile ale execuției. În astfel de proiecte, performanța finală nu este determinată doar de materialele alese, ci și de respectarea soluțiilor tehnice și de coordonarea corectă a lucrărilor.

4. Instalațiile pe care nu le mai poți verifica ușor după închiderea pereților

Țevile și cablurile dispar rapid în pereți, tavane sau pardoseli. Din acel moment, orice intervenție devine mai complicată. Traseele corecte, conexiunile, dimensionarea instalațiilor și respectarea proiectului sunt lucruri pe care proprietarul obișnuit nu le poate evalua doar privind construcția finalizată.

Importanța lor devine evidentă atunci când apare prima problemă.

O instalație executată corect poate funcționa ani întregi fără să atragă atenția. Una realizată superficial poate transforma o defecțiune relativ banală într-o intervenție care presupune spargerea pereților sau a pardoselilor.

5. Detaliile mici pot produce probleme mari

În construcții există numeroase zone în care diferențele de câțiva milimetri sau o etapă aparent nesemnificativă pot avea consecințe disproporționat de mari. Îmbinările dintre elemente, racordurile, glafurile, evacuarea apei, zonele de contact dintre materiale diferite sau etanșarea tâmplăriei sunt doar câteva exemple.

Sunt detalii care rareori impresionează într-o fotografie de prezentare, însă tocmai aici poate fi observată diferența dintre o lucrare realizată doar pentru a arăta bine la predare și una gândită să reziste.

6. Materialele bune nu compensează automat execuția slabă

Una dintre cele mai răspândite idei este că utilizarea unor materiale premium garantează automat o construcție de calitate. În realitate, materialul reprezintă doar o parte a ecuației.

Un produs performant utilizat necorespunzător poate avea rezultate mai slabe decât un material corect ales și pus în operă conform specificațiilor tehnice. De aceea, experiența echipei de execuție, coordonarea lucrărilor și respectarea etapelor tehnologice sunt cel puțin la fel de importante ca marca produselor utilizate.

Este și motivul pentru care prețul cel mai mic al unei lucrări nu trebuie analizat izolat. Economiile realizate în timpul execuției pot deveni costuri semnificativ mai mari în perioada de exploatare.

7. Ceea ce contează cu adevărat se vede peste 5, 10 sau 20 de ani

Recepția marchează finalizarea șantierului, nu și testul definitiv al unei construcții. Adevărata verificare începe după ce clădirea este utilizată și trece prin cicluri repetate de temperatură, precipitații, îngheț, umiditate și utilizare zilnică.

O construcție bună nu este neapărat cea care impresionează cel mai mult în prima zi, ci aceea care continuă să funcționeze corect după ani de exploatare, fără intervenții permanente și fără costuri neprevăzute.

Această perspectivă schimbă inclusiv modul în care ar trebui privit costul unei construcții. Prețul inițial este important, dar nu spune întreaga poveste. Costurile de întreținere, consumul energetic, reparațiile și durata de viață a diferitelor componente pot ajunge să cântărească mult mai mult pe termen lung.

Calitatea unei construcții începe acolo unde nu se mai vede

Pentru beneficiari, poate fi tentant să evalueze rezultatul după ceea ce pot observa imediat. Pentru constructori, însă, responsabilitatea este exact inversă: o mare parte din atenție trebuie acordată lucrurilor pe care beneficiarul nu le va mai vedea niciodată.

Hidroizolația corect executată, termoizolația continuă, instalațiile bine realizate, respectarea proiectului, materialele potrivite și verificarea fiecărei etape nu sunt elemente spectaculoase într-o fotografie. Sunt însă cele care stabilesc dacă o clădire va avea nevoie de reparații peste câțiva ani sau își va îndeplini rolul pentru zeci de ani.

Într-o piață în care beneficiarii devin tot mai atenți atât la costuri, cât și la performanța clădirilor, companii precum Avision Strategy mizează pe o abordare în care calitatea execuției și atenția acordată etapelor tehnice trebuie să rămână criterii centrale ale unui proiect.

Pentru că, în construcții, ceea ce nu se vede la recepție este adesea exact ceea ce va conta cel mai mult mai târziu.

De la 1 ianuarie 2026, numărul situațiilor în care o firmă poate fi declarată inactivă fiscal a crescut de la șapte la nouă, potrivit Legii nr. 239/2025. Unul dintre noile motive este nedepunerea situațiilor financiare anuale în termen de cinci luni de la împlinirea termenului legal. Pentru societățile cu exercițiul financiar corespunzător anului calendaristic, cărora li s-a aplicat termenul de 2 iunie 2026 pentru bilanțul aferent anului 2025, intervalul de cinci luni se împlinește la 2 noiembrie 2026. Pentru mulți administratori, perioada rămasă este scurtă. Intervalul nu reprezintă o prelungire a termenului de depunere, iar declararea inactivității se realizează prin decizia organului fiscal competent.

Ce a schimbat Pachetul 2 fiscal

Legea nr. 239/2025 a adăugat două cazuri noi de inactivitate fiscală: lipsa unui cont de plăți deschis în România sau a unui cont la Trezoreria Statului și nedepunerea bilanțului în termen de cinci luni de la împlinirea termenului legal. Verificarea acestui din urmă criteriu se realizează începând cu exercițiul financiar raportat în anul 2026, astfel că exercițiul 2025 este primul vizat pentru societățile cu exercițiul financiar corespunzător anului calendaristic. Depunerea se face exclusiv în format electronic, iar entitățile care nu au desfășurat activitate de la constituire depun o declarație pe propria răspundere, în 60 de zile de la încheierea exercițiului financiar.

Reforma schimbă și regulile privind menținerea stării de inactivitate. Dacă societatea nu se reactivează într-un an de la declararea inactivității, organul fiscal are obligația de a formula cererea de dizolvare, în condițiile și cu excepțiile prevăzute de lege, indiferent dacă societatea are sau nu obligații fiscale restante, dacă nu este subiectul unor sesizări penale. Pentru societățile reglementate de Legea nr. 31/1990 se aplică procedura specială prevăzută de Legea nr. 239/2025. Statutul de inactiv nu mai este așadar o situație care poate fi amânată fără costuri.

Consecințele pentru societate și pentru administratori

Efectele depășesc zona de imagine. Dacă firma este înregistrată în scopuri de TVA, înregistrarea se anulează la data comunicării deciziei de inactivitate, iar TVA colectată în perioada inactivității trebuie declarată și plătită, fără drept de deducere în această perioadă, potrivit regulilor aplicabile. Inactivitatea fiscală se înscrie, în condițiile și cu excepțiile prevăzute de lege, în cazierul fiscal al societății și al reprezentanților ei legali. Obligațiile fiscale rămân în vigoare, deci societatea continuă să declare și să plătească, dar cu restricțiile privind deducerea cheltuielilor și a TVA.

Mențiunea afectează și administratorii, nu doar firma. La aceste efecte se poate adăuga impactul asupra relației cu partenerii comerciali, băncile și instituțiile publice, pentru care statutul fiscal poate fi un criteriu de evaluare. Nerespectarea termenelor poate influența atât situația fiscală a entității, cât și relația ei cu terții și cu instituțiile publice.

„Miza neconformării fiscale depășește cu mult spectrul unor simple amenzi administrative. Vorbim despre un efect de domino care blochează activitatea operațională a companiei și afectează nemijlocit reputația și patrimoniul reprezentanților legali. Cazierul fiscal pătat al administratorului limitează dreptul acestuia de a mai deține funcții de conducere sau de a fonda alte societăți pe o perioadă îndelungată, iar în cazuri extrem de severe, expunerea poate îmbrăca forma răspunderii patrimoniale personale sau a penalului economic”, explică doamna avocat Laura Dicu, specialist în dreptul afacerilor și litigii comerciale.

O procedură care poate genera controverse

Procedura de declarare a inactivității fiscale poate genera dispute, inclusiv în situațiile în care motivul invocat privește sediul social sau imposibilitatea efectuării verificărilor. Legalitatea unei asemenea decizii trebuie analizată în raport cu situația concretă și cu respectarea pașilor procedurali aplicabili. Faptul că mai multe societăți au sediul la aceeași adresă nu constituie, în sine, un motiv distinct de inactivitate fiscală.

Totodată, ANAF a clarificat că mandatul administratorilor stabilit pe durată nelimitată nu determină, în sine, declararea inactivității sau transmiterea unor notificări pentru acest motiv. Clarificarea nu exclude declararea inactivității pentru alte cauze prevăzute de lege.

În acest context, contează două lucruri: administratorul să poată dovedi conformarea și să cunoască din timp căile de contestare a deciziei, în termenele prevăzute de lege.

Perspectiva avocatului

„Reperul din noiembrie nu trebuie tratat ca o formalitate contabilă. Un bilanț nedepus poate duce la declararea inactivității fiscale și la pierderea codului de TVA, iar nereactivarea în termenul legal poate conduce la o procedură de dizolvare. Recomand administratorilor să verifice acum, nu în ultima săptămână, dacă situațiile financiare au fost depuse și validate și dacă dețin recipisa”, explică doamna avocat Laura Dicu.

Administratorii pot descoperi problema abia când partenerul de afaceri sau banca o semnalează, adică după ce efectele s-au produs deja. De aceea, Laura Dicu consideră că verificarea preventivă poate evita necesitatea unor demersuri ulterioare de reactivare sau contestare.

Pași practici până la începutul lunii noiembrie

1. Verificați depunerea. Confirmați că situațiile financiare pe 2025 au fost transmise electronic și validate și păstrați recipisa de validare.
2. Verificați statutul fiscal. Consultați starea societății în evidențele ANAF, inclusiv pentru firmele din grup sau cele cu activitate redusă.
3. Regularizați imediat. Dacă bilanțul lipsește, depuneți-l fără întârziere. Dacă firma nu a desfășurat activitate de la constituire, verificați și îndepliniți obligația de depunere a declarației pe propria răspundere. Lipsa activității doar în anul 2025 nu permite înlocuirea bilanțului cu această declarație.
4. Verificați cadrul formal. Asigurați-vă că dreptul de folosință asupra sediului social este valabil, că există contul de plăți cerut de lege și că situația organelor statutare este în ordine.
5. Pregătiți dovezile. Păstrați documentele care atestă conformarea, utile în cazul unei eventuale contestații. Dacă societatea a fost deja declarată inactivă, analizați condițiile reactivării și, după caz, contestarea deciziei. Termenul general de contestare este de 45 de zile de la comunicare, iar contestația nu suspendă automat executarea actului.

Concluzie

Pentru administratorii societăților cu raportări restante, luna octombrie este, așadar, un moment de verificare și remediere. Confirmarea depunerii, examinarea comunicărilor ANAF și clarificarea situației juridice a firmei pot preveni consecințe care depășesc costul unei amenzi și afectează continuitatea afacerii.

Doamna avocat Laura Dicu oferă consultanță juridică și reprezentare pentru companii și persoane fizice, în domenii precum dreptul societar, fiscalitatea, compliance și litigiile complexe.